“买不起了。”
这是香港85后陈静，在过去的两个月里说得最多的话。她曾经看中的四套房子，最后都因为房东涨价远超预算而未能买成。
工作了4年的陈静，和工作了6年的男朋友，一起共存下了50万港元。他们从2015年底计划买入400万港元的两居室，按照香港的税费，陈静的存款刚刚够支付首付。“买房的人越来越多，房东有了更多的选择，价格也越来越贵”。陈静说。
事实或许果真如此。过去两个季度，香港楼市已经明显回暖。戴德梁行的数据显示，过去的7月和8月整个香港住宅成交量达到了13195宗，其中8月的成交量达7648宗，恢复至2015年7月即香港楼市开始下滑前的成交量水平。
那么，在这一波香港楼市回暖过程中，是什么因素扮演着幕后推手作用呢？
戴德梁行的楼市成交数据图。
开发商按揭低至首付10%
在陈静的购楼“囧途”之中，新盘的销售最为火爆。
9月初，陈静就亲身体验了具有颇多政策限制的港人港楼（备注：只有永久香港居民才可以购买）“启德一号”项目的“疯狂”。陈静对腾讯财经回忆称，“差不多一分钟卖掉一套楼，平均每套都在500万（港元）以上，远高于自己的预算。” 香港本土房产中介永升物业的地产经纪张平对腾讯财经回忆称：曾带着客户去了两次“启德一号”项目抽签，最后都没有抽中，“人太多了”。
启德一号项目方央企港股公司中国海外发展对腾讯财经介绍称，这一项目于9月分批推出521个单位，当天就被抢空了，“超出预期”。公开数据显示，启德一号于9月初一次推出190个单位，收到了4200多个申请。这就意味着，平均22个人抢购一个单位。
楼市回暖最开心的莫过于开发商了。一位本土开发商高管对腾讯财经称，启德一号的“火爆”成了开发商们制造营销噱头的传播点，“用抢的气氛放出去一些声音，然后赶紧做销售”。
香港本土大型开发商九龙建业销售部负责人杜嘉敏对腾讯财经表示，现在楼市回暖，九龙建业也确实趁机将之前的一些尾盘推出来。9月28日，九龙建业推出了旗下九龙区地铁奥运站的“奥城西岸”，均价为每平米15万港元。
杜嘉敏称，一些没有抢到九龙“启德一号”的购房者，转而购买了相距仅有十分钟车程的九龙建业位于红磡的“环海东岸”项目。据其介绍，在未做任何宣传和销售投入的情况下，这一项目于9月就卖出了10多套。“环海东岸”项目是一个仅剩下不到20个拥挤单位的尾楼。用杜嘉敏的话来说，市场热得“出乎意料”。
在戴德梁行陶汝鸿看来，楼市回暖，一定程度上开发商的补贴优惠吸引了不少购房者，解放出了一些购买力。据其了解，比起银行按揭70%的做法，开发商能够为购房者提供90%的按揭。对于陈静这样首次购房的人来说，只要有稳定的工作和固定收入，在开发商的补贴下，他们只需要支付10%的首付即可，有些甚至更低。
杜敏嘉也向腾讯财经证实称，就其所在的九龙建业，今年就为购房者提供了“付款直通车”。据其介绍，作为本土老牌开发商，九龙建业所属的保利达集团在香港也有自己的财务公司。对于购房者来说，在购买九龙建业的楼盘时，除了需要付港府要求的最低5%定金外，只需要在楼盘盖好之前每个月付0.35%即可，余款的按揭可由开发商九龙建业来做安排。
除此之外，杜嘉敏还透露称，相较于银行严格的购房者收入等资质审查，九龙建业财务公司在审批上就要容易得多。这也会吸引到更多的购房者。在此之前，香港老牌开发商新鸿基甚至还承诺按揭120%。这对于购房者来说，确实很有诱惑力。
“启德一号”在建外观图。
大陆地产商纷纷入港拿地
除了本土开发商外，陆续入港圈地的中资房企也在一定程度上“抬高了香港楼市价格”。
腾讯财经通过梳理公开信息获悉，就今年香港楼市拍卖的数据显示，内地企业参与举牌的标的过半，其中万科最为频发，参与了4宗，中标1次。
中标标的最大的为五矿地产。8月初，刚刚抵港的五矿地产旗下的宏悦有限公司以40.06亿港元，成功竞标一块位于油塘的临海住宅地皮，超出了市场预期价格的40%。
一位接近该交易的知情人士对腾讯财经表示，当时包括万科以及海航等内地企业都被央企五矿的豪气“吓到了”。腾讯财经暂未能联系五矿地产置评。
在油塘附近持有地块的九龙建业杜嘉敏对腾讯财经表示，五矿的高价使得九龙建业的地块也“水涨船高”。据其估计，以约8万每平米的拿地价格，五矿地产未来的楼盘销售价格不会低于油塘附近的均价，“因为拿地价格就高出了40%”。这对于包括九龙建业在内的开发商来说，都不是坏事。“最近几年中资开发商来香港拿地的数量确实增多，除了私企也有包括五矿保利在内的央企，初到香港，相对比较积极，他们出价是否偏高，不可一概而论。”
公开数据显示，近三年来，中资开发商在港拿地共有14宗，包括私企万科、世贸房地产以及央企五矿保利地产以及中国中冶等，其中五矿和保利地产都是首次入港拿地。
戴德梁行陶汝鸿对腾讯财经表示，但是内地开发商的到来，确实使得竞争更为激烈，“说明他们看好香港楼市。”据其估计，从现在到年底，香港住宅楼价将还有5%—10%的升幅。
经济好转是根本原因
因为过去数月间，香港的消费和服务出口都有所改善。
“香港经济好转是楼市回暖的根本因素。”戴德梁行香港区高级董事总经理陶汝鸿对腾讯财经表示。
公开数据显示，受货物出口回升带动，香港第二季度GDP年率增速加快至1.7%，上半年GDP增长1.2%。美银美林（BAML）近期发布报告称，将2016年香港GDP增长预测上调至1.3%，此前预期为1%。因为过去数月香港的消费和服务出口都有所改善。
“经济的好转，失业率才会相对稳定。”陶汝鸿表示，购房人能不能买房子最重要的是看是否有工作。香港政府统计处最新公布的数据,今年6—8月失业率为3.4%，与前两个月持平。
除此之外，包括陶汝鸿在内的多位受访者都对腾讯财经表示，英国脱欧也使得一些资金回流至香港市场，其中就包括香港楼市，“内外因素一起刺激，香港楼市就有了明显回暖了。”
中介张小姐的感受来得最直接。这两个月，她的客户中买房的人越来越多，不管是一手楼盘还是二手楼盘。在此之前，作为香港本土中型物业公司永升的职员，她更多的收入都来自客户租房佣金，“可能一两个月都没有买房的客户。”
陈静也对腾讯财经表示，过去两个月身边准备买房的人多了起来，“他们都觉得经济回暖后，香港楼价会不会涨得更快，担心自己以后都赶不上车（买不起房）”。
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2019-07-14 
