本站认为楼市会否重演暴涨行情,要看两方面的因素:一是货币之水会否流向房地产市场?二是居民部门还有没有加杆杆的空间?
先说第一个问题,从政策本身来看,无论是宽货币还是宽财政,都无意刺激房地产。但历史一而再再而三证明,每一次放水,货币之水都会追逐房地产而去,反倒是本来应该倾斜的中小企业,却屡屡面临融资难的问题。
这一次,恐怕也难例外,货币之水一定会想方设法流向楼市。
不过,与过去不同的是,这一次调控政策全面收紧、监管全面从严、对于楼市的金融管控仍未放松,只要监管节奏能够持续,小规模放水,对于楼市的影响更多还只是心理层面。
再说第二个问题,居民部门还有没有加杠杆的空间?
从居民部门杠杆率(居民债务/GDP)来看,2018年,我国居民杠杆率已经达到55.1%,虽然与发达国家相比并不高。但要知道2008年时,居民杠杆率还只有17.9%。短短10年时间,翻了3倍多。
由于居民收入占GDP的比重并不高,所以居民杠杆率有低估债务之嫌。这方面,可以居民债务收入比作为替代。以居民债务/居民可支配收入测算,截至2017年年末,中国居民杠杆率高达110.9%,已经超越美国(108.1%)。
就此而言,居民加杠杆的空间同样不足。
经过这一轮暴涨,居民的家庭储备基本消耗殆尽,连消费增速都开始大幅下滑,要想让居民继续加杠杆,除非降低首付比例、放松现金贷首付贷,否则,一切都很难持续。