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房产税收新政策|房产税收新政今起实施 中央喊话"去库存"

时间:2013-08-08   来源:房产投资   点击:

  本站2月22日综合媒体报道 上周五财政部、国税总局、住建部联合发布通知,自2016年2月22日起,调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。这是近期首套房和二套房首付比例降至两成和三成后,政策层再一次给楼市“松绑”。对于中国绝大多数城市而言,眼下已是史上最宽松的楼市调控窗口期。尽管北上广深暂不实施其中部分优惠政策,但依然不影响一线市场楼市的火热。

  本次降税相当于房价下调1%-2%

  财政部19日发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(简称“通知”)。和以往政策相比,通知将首套房面积140平方米以上的契税,从3%减按1.5%的税率征收;二套房契税则从3%降为1%-2%不等。此次政府让利相当于房价下调1%-2%。不过,二套房契税优惠政策在京沪广深四地暂不实施。

  具体来看,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收。

  对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

  简单举例,对于一个二套房购房者来说,购买一套90平方米、总价为100万的住房,原本契税需交纳3万元,现在只需交纳1万元,即总价100万的房子可省2万元,相当于房价下调2%;购买一套144平方米、总价为100万的房子,契税过去需要交纳3万元,现在只需交纳2万元,即总价100万的房子可省1万元,相当于房价下调1%。

  房地产库存有多高?王一鸣:6年5个月

  本次降税主在为楼市“去库存”目标加码,那么房地产库存有多高?国务院发展研究中心副主任王一鸣昨天在“中国经济50人论坛2016年年会”中指出,按照大口径来计算,我国商品房去库存需要6年5个月,而商业用房去库存更是需要10年10个月。

  他同时还提出了限制供应量、保障性安置、批量化租赁、资产证券化等八条解决办法

  第一,在人口净流出的地区控制房地产用地供给量,而且已经卖出去的土地要改变用途,如果再建房子的话会困难,而这些地方对土地财政有依赖,不控制会有更大的问题。

  第二,提高保障性安居工程的货币化安置比例。去年安置比例是28%,如果能提高到50%就能消化掉一块。

  第三,发展批量化租赁的市场,我跟万科聊过,他们也意识到他们有的房是卖不出去的,他们也做盈利模式,批量化租赁一定要有盈利模式。现在的障碍是什么?外来人口租赁,价格不能太高,如果按商业融资的话,利率太高。政府能不能给一些利率补贴,盈利模式是可以做出来的。

  第四,公积金能不能拿出一块做试点,探索建立城市住宅政策性银行,主要面向农业转移人口,因为他没有资产做抵押,又没有什么信用,按揭的模式很难做,能不能做一些探索。

  第五,在试点的基础上,能不能推进住房按揭贷款利率抵扣个人所得税。最简单的操作,上个月交的利息,拿着利息充当下个月的所得税,上海已经做了,成效还是很明显的。

  第六,进一步鼓励农业转移人口,里面有很少一部分具备购房的能力,2014年统计,占外地务工的1%,如果提高到2%,这也是相当一块。能不能 对这些人购房有一些特殊的激励政策。现在有的地方已经做了,比如说安徽,农民工买房给你补贴,契税能不能降低,贷款能不能给点贴息。

  第七,商业用房、办公楼能不能资产证券化。

  第八,房地产政策怎么样给地方更大的自主权。以前的一些限制性政策尽量取消,因为房地产在人口净流出和净流入的地区是完全不一样的,一定要给地方更多的自主权,包括税收的优惠。这样能够让净流入的地区住房的销售能够进一步活跃。

  百城出招各显神通 着力楼市“去库存”

  易居房地产研究院智库中心总监严跃进分析称,从目前已出台去库存政策的地方来看,二线城市占比约为5%,三四线城市占比高达95%。从区域分布看,中部城市最多,占比超过一半;西部次之,占比约40%;东部目前仅有山东省。出台政策的省市与库存高企的区域分布重合度较高。“目前绝大多数三四线城市商品房去化压力较大,房价下跌压力也大。”

  经专家分析和媒体调查发现,各地去库存“招数”虽有异同,但主要可分为以下五类:

  招数一:活用公积金杠杆

  目前,推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。江西、甘肃等省份推进公积金贷款全省“一体化”政策。多省表示扩大住房公积金的覆盖范围,四川省表示今年将积极推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖,湖北探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

  招数二:降低税费

  多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担,提高购买能力。甘肃省将住房转让手续费整体下调33%,宁夏居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴,新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算……

  与此同时,多地还对房地产企业实施减税优惠。南昌市全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率;宁夏将简化、合并和下放房地产行政审批事项,改革规费缴纳方式。

  招数三:鼓励农民工进城购房

  山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策;甘肃加大实施户籍制度改革力度,让新落户城市的居民能享受购租住房的政策,并扩大住房公积金制度覆盖面。

  招数四:打通商品房和保障房通道

  甘肃计划今年把4.6万套保障房中的3.3万套保障房用于从存量商品房中回购,福建等省明确表示不再新建公租房;安徽等省要求,确保货币化安置比例不低于50%,山西要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索“租售并举”,规定公租房承租对象租住一定年限后,符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

  招数五:实施房地产供给侧改革

  山东、海南等省份探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

  有的省份严把土地放量和新增开发关口。宁夏对闲置面积超过批准总面积10%的地区,不再新增用地指标;江西提出将对履行去库存、稳市场主体责任不力,效果不明显的市、县,进行约谈和追责。

  房地产去库存后续政策可期

  春节前,央行与银监会下发通知,下调不限购城市的购房首付比例,其中首套房首付比例最低可以降至20%。如今,财税政策又出减税利好。可以预期的是,房地产去库存政策春风将持续。

  财政部副部长刘昆日前撰文指出,“2016年宏观经济环境十分复杂,稳增长的压力仍在加大,客观上要求政府保持较高支出规模,并着力降低市场主体的投资和运营成本。因此,从财政政策来说,减税和赤字政策并举已势成必然。”

  由此,在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来,除了降低契税和营业税之外,未来的楼市政策还可从减免个税入手,因此未来减税还有空间。而中房数据研究院院长陈晟则认为从政策预期来看,未来从中央到地方会有更多政策助力“新市民”入市,除了货币财税政策之外,楼市去库存还有很多文章可做,包括依靠城镇户籍制度改革、住房制度改革的深化,来扩大城市市民的人口规模和住房需求等。预计全国两会前后各省市还将出台不同力度的政策,整体看在一季度房地产市场有望迎接一轮密集的政策宽松。

  “松紧”交替 楼市调控政策回顾

  “去库存”是我国今年的五大工作之一,今年已经过去两个多月,这期间楼市宽松政策不断出炉,让人不禁想起2008年的楼市。最后就让我们一起来回顾一下2008年以来的楼市调控政策。

  2016年

  ·2月19日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部2月19日联合公布的通知,自2016年2月22日起,调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

  ·不限购城市原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点

  ·二套房首付比例降至最低三成

  ·公积金存款利率上调

  宽松

  2008年

  ·首套房房贷利率七折

  ·营业税征收期限从5年改为2年

  ·营业税征收由全额征收改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收

  ·支持房地产开发企业合理的融资需求

  2014年

  ·对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再购买第二套房执行首套房贷款政策。

  ·首套房贷利率最低七折

  2015年

  ·二套房首付比例降至最低40%

  ·营业税征收期限从5年改为2年

  ·不限购城市首套房首付款比例最低25%

  ·公积金贷款首付比例20%

  ·限外令松绑,有资格的境外机构和个人可在中国境内购房

  收紧

  2010年

  ·允许地方限购

  ·严格二套住房贷款管理

  ·二套房首付比例不低于50%

  ·第三套房首付比例和利率大幅提高

  ·抑制投资投机性购房需求

  ·商业银行可暂停发放三套房贷

  2011年

  ·二套房首付比例不低于60%

  ·对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税

  ·商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量

  2013年

  ·严格执行商品住房限购措施

  ·商品房限购政策扩容至中西部城市

  ·二手房交易个税按差额20%征收


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