央行降息已经正式执行,那么,我们之前办理的房贷,房贷利息该怎么计算,是按照旧的利率计算,还是按照新的,什么时候开始正式执行呢?
正常情况就应该按照一个月来算,31天也是一个月,28天也是一个月,所以我就应该交1个月利息,这也是合同规定的。但是央行每次改变利率,一半都是从下一年1月1日执行,如果你每个月还款日不是1号,那么跨年的这个月,就会造成一部分按照上一年利率执行,一部分按照新利率执行。这就给银行可乘之机,按日给你计息,那么这个月你就要还31天利息,也就是月利息+1天利息,这个1天利息就是你多交给银行的,无论加息还是降息,银行都会多给你计算一天利息。央行对这方面没有特别规定必须分段计息,而且合同签的都是按月计息,那么银行就会钻空子,以为我们消费者不懂,多收一天利息。
对商业房贷客户来说,根据央行此次发布的金融机构人民币存贷款基准利率调整表,五年以上贷款基准利率为6.15%,较此前的利率下降0.4个百分点,相当于此前利率打了94折。不过,按照多数银行的房贷重定价条款,房贷降息调整要等到明年1月份。
对住房公积金客户来说,央行将5年期以上个人住房公积金贷款基准利率由此前的4.5%降至4.25%,下降0.25个百分点,降幅不及商贷。
那么我们就来算一下这次降息对房贷一族的具体影响。
1、如果你住房贷款了100万元,供5年,那么:每月少还186.54元
说明:一般房贷都是5年以上。如贷款5年的,还款方式为等额本息,贷款100万元,降息前贷款利率为6.40%,降息前月供19519.34元,还款总额117.1161万元;降息后贷款利率为6.0%,降息后月供19332.8元,还款总额115.9968万元。累计少还利息1.12万元,每月少还186.54元。
2、如果住房贷款了100万,供20年,那么:每月少还234.08元
说明:若贷款20年的,还款方式为等额本息,如贷款100万元,降息前贷款利率为6.55%,降息前月供7485.20元,还款总额179.6447万元;降息后贷款利率为6.15%,降息后月供7251.12元,还款总额174.0268万元。累计少还利息5.6179万元,每月少还234.08元。
同样条件下,如果按等额本金还款计算,此前首月还款9625元,每月递减22.74元。降息后,首月还款降为9291.67元,每月递减21.35元。