【朗诗寓】朗诗牵手中信想吃城市更新蛋糕

　　朗诗牵手中信想吃城市更新蛋糕？9月8日，朗诗绿色地产宣布与中信资本共同成立城市更新投资平台，探索一线城市的存量物业改造。按照计划，合资平台总投资额将超过200亿元。

　　吃城市更新的蛋糕，显然契合朗诗的转型战略。

　　2015年以后，朗诗再也没有在公开市场抢过一幅地块，它的目标是转型成为一家轻资产服务商。

　　朗诗集团董事局主席田明指出，今年年底，朗诗操盘的项目总销售额会达到300亿元，其中朗诗的权益仅占不到一半。“大城市土地越来越紧张，能够用来新开发的土地资源越来越少，人口越来越集中，所以在北京、上海、深圳、香港这些一线城市，将出现越来越多存量资源的整合。这点我们在发达国家已经看到很多，比如美国纽约从来没有停止城市更新。”田明表示，转型期的朗诗正在探索更符合未来市场要求的2.0版本商业模式，从资产重型化转变为资产轻型化，从只做住宅拓展到写字楼、酒店、服务式公寓，从单纯的修建开发扩展到更新，从地产开发扩展到金融基金，副产运营、装饰、养老等相关工程，而这种商业模式，与城市更新主题契合。

　　在业界，朗诗以擅长合作著称，其2015年以来获取的30多个项目，几乎全部是和其他企业或者金融机构合作开发。在城市更新领域，朗诗延续了过去的打法，找来了有金融资源的中信资本。

　　此前，朗诗和中信资本的合作已有经验，双方在上海合作改造了一个服务式公寓项目，并即将对外出售。投资平台成立后，将把朗诗上海长风项目注入其中作为种子项目。“做种子项目，还会有新的项目，我们两家肯定自己出一部分钱先做，每个项目上，每个基金上，可能会有一些具体的不同的退出方式。但是对平台而言，朗诗跟中信是一个长期的合作关系。”田明说。

　　存量物业市场

　　在一线城市，存量物业改造开始成为开发商和资本追逐的新领地。“一线城市及一些前二线城市的一手主力资源越来越稀缺，导致土地价格持续上涨。我们注意到，这些城市普遍有大量的存量物业，存在着设计落后、设施陈旧、管理落后的问题。另一方面，对高质量的商业及居住需求有要求，正如过去市场一样，我们相信中国房地产行业正在从土地加开发模式，扩展到存量物业改造和城市更新。”中信资本董事长张懿宸说。

　　在易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱看来，如北京、上海等成熟市场二手交易已经超过一手交易，存量资产改造会成为未来城市更新的主流，“做新不如做旧，做旧不合算，做旧有压力。”

　　政策也逐渐往这个领域倾斜。以上海为例：上海从去年开始大规模推进城市更新，并成立了专门的城市更新处。去年上海出台了《上海城市更新实施办法》，同时配套了一系列实施细则和规范性文件。该实施办法的最大亮点，是可以由土地使用权人直接参与到城市更新的工作当中，不像过去所有的土地必须要政府收储。

　　戴德梁行中国区总经理叶建成认为，做城市更新可以享有种种红利，首先是并购红利，“基本上大部分以股权并购为主，会有一些红利，包括前任留下的一些亏损。并购有担保，就为了快速完成交易，愿意减价。”

　　最大的是运营红利，存量物业改造一般是收购旧的物业后翻新改造，经过合理运营后再对外统一出售或者长期持有获取租金收入。“政策红利上，政府更支持这种项目，在容积率，在一些设计方面，可能会给更多的弹性。这是讲未来，现在还没有很具体的一些扶持政策。”叶建成说。“市场力量加上政策配合，城市更新将为投资者带来巨大的商机。”张懿宸说。

　　在这种判断下，朗诗和中信资本决定成立投资平台，专注于存量物业的投资。中信资本是中信集团的成员之一，核心业务包括股权投资、房地产基金、结构融资等等，管理的资金超过70亿美元。中信资本的房地产投资业务始于2005年，共投资超过20个住宅、购物中心和办公楼的项目，总面积超过400万平方米，总资产价值超过80亿美元。

　　据了解，双方的合作结构是50:50，股权对半，联合管理，中信资本和朗诗旗下的青杉投资将作为联合投资人和基金管理方的角色，为项目作出基金安排和投资选择，朗诗绿色地产操盘团队将负责项目的开发、改造、销售和运营，最终由双方一并找到适合具体项目的退出方式。

　　瞄准一线

　　在中信资本房地产投资部董事总经理蔡育杰看来，投资平台下，双方各有优势：朗诗可以发挥自己在房地产投资与开发领域的经验，还有项目价值的发现、定位、专业设计、改造实施、运营等优势，中信资本则可以发挥国内及国际资源的调动优势。

　　蔡育杰介绍，投资平台偏向于投资上海、北京、深圳、香港等一线城市和部分强二线城市的核心地段的存量物业，涉及的项目类别包括住宅、服务式公寓、写字楼、酒店、商场，“选取一些低估值、安全边际比较高的备选项目，然后通过改造技术能力加以改造提升价值，在条件具备的时候适当退出。”

　　目前中信和朗诗的首批投资资金均是自有资金，按照计划，后期会寻找市场资金，因此每个项目的退出安排也取决于资金的性质。

　　“其实最理想的做法，我们有中长期的资金来匹配我们的项目，因为有些项目比较大，需要的周期长，有些短，就可以用短钱匹配。目前我们成立的是一个平台，这个平台以后可以有不同的金融产品。”蔡育杰说。

　　不同性质资金的介入也决定了双方的投资模式将是多样化的。田明强调，除了快速销售，将来也会考虑在收购项目进行改造后自持运营：“看以后出租物业的成本是多少，如果成本跟租金价格关系能够建立的话是可以做的。各种业态各种方式我们都愿意做尝试。”

　　旧楼改造的获利空间，会有多少？

　　朗诗和中信资本初步将内部回报率定在了12%到18%，这是一个相对谨慎的数字。蔡育杰说，过去房地产暴利时代，投资回报率很轻易就可以超过30%，但是在今天，土地成本越来越贵，上海新天地的三期回报净收益跌到了3%左右，“如今所有理性的投资人都不应该期望轻易超过20%的回报。”“我们不是看静态回报率，不考虑时间因素，只去想投多少钱，我赚了多少钱，这里面没有时间维度的概念。回报尽可能高一点好，但是一般来说，风险和收益是对称的。”田明补充说，比如说在城市核心地段，保值增值能力强，拿手上不怕，变现能力很高，这样意味着风险小，对回报的要求也会降低，但有些地方的项目变现能力差一点，潜在风险大。

　　在投资平台成立之前，朗诗和中信资本已经试水了位于上海的朗诗新西郊项目。该项目原名为虹桥绿苑，去年朗诗通过股权交易形式在境外以5.4亿元收购了项目公司，单价为3.5万元/平方米，如今项目周边的在售新房均已经超过了10万元／平方米。

　　项目原为租给日籍、韩籍在沪人员的服务式公寓，以租金收入为主，但其实项目每一户都有独立的产证，可以分割销售。

　　作为一个20年以前的老项目，虹桥绿苑的改造面临诸多挑战。针对项目“小区规模小，建筑层高低，没有会所，采光通风和景观差，停车位少”等问题，朗诗从外立面、公共空间到内部装修进行了全面的改造，还引入了朗诗独特的绿色理念，用智能化手段实现屋内的恒温、恒湿、恒氧。

　　朗诗地产常务副总裁兼青杉资本总经理申乐莹介绍说，朗诗在对项目进行重新改造和定位后，将会以比较高的价格进行零售来退出，“未来也许我们会找一些项目，不会散售，可能持有一段时间，因为那可以产生现金流，我们有稳定现金流以后，通过ABS这些方式，来实现项目的退出。”