随着新房价格的上涨，越来越多的刚需购房者把眼光放在了购买二手房上面。尤其在出台“满2年免缴营业税”的政策之后，更是觉得二手房购买的春天来临了。但是，二手房在贷款方面限制很多。比如二手房贷款年限就有可能比新房短，因为它要考量很多内容。你知道有哪些因素影响二手房贷款年限吗？
房龄很重要
房龄是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。
在长沙工作多年的吴先生，看中市区的一套二手房，因房子年龄超过15年，多家银行均因“房龄超过15年不予受理按揭贷款”拒绝了他的贷款申请。
搜房网小编调查长沙多家银行发现，多数银行明文规定，对房龄超过15年老房子，不予受理抵押贷款。招商银行(行情600036,咨询)和邮储银行相对宽松，都将房龄放宽至20年，招商银行规定 “二手房房龄+贷款期限≤40年”，邮储银行规定“二手房房龄≤20年”；另外光大银行(行情601818,咨询)要求二手房面积≥60平，且房龄≤15年。
那么，除了房龄外，还有哪些因素会影响贷款年限的长短？
年龄是关键
调查发现，不管是二手房，还是新房，只要涉及房屋贷款，就与购房人年龄有关。
银行在为借款人评估还款年限时，是以其年龄作为基础的。年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”，就是银行能够为其办理的贷款期限。
另据了解，目前无论是普通商业贷款还是住房公积金贷款，男性可以贷到65周岁，女性可贷款到60周岁；一些普通的银行商业贷款，男性可以贷款到70周岁，女性可以贷款到65周岁。
具体的贷款年限要根据个人的年龄来计算（男性:不超过65岁，女性:不超过60岁。举列:比如一男性现在年龄是54岁，他最大贷款年限就只能贷款11年。65-54=11。其他依次论推。）
若按照此种算法，假如一男性现在年龄20岁，那么他的大在贷款年限是否可以达到45年？非也！各银行规定：新房最长贷款期限为30年，二手房已使用的年限与贷款年限的和不能超过30年。
那么，问题来了，什么是使用年限？
使用年限即指土地使用年限，它是从开发商拿地时开始算起，与房龄不同。住宅的土地使用年限为70年，商业、旅游、娱乐用地40年。
购房者看房时大多看户型、地段、楼层、朝向等，不太关注土地的使用年限，中介也不会主动告知。二手房销售网站一般也只批露建造时间，不提及使用年限，只有最终在达成购买意向后，买卖双方碰面，才能看到房产证上的土地使用年限。
现在的你还只是关心“土地使用权年限期满之后，该何去何从”吗？土地使用年限对二手房购买者最直接的影响就是：土地已使用年限越长，贷款年限就越短，每月还款压力就越大。所以，购房前一定要弄清。
另外，少数银行并不看房产证上写的使用年限，二手房房屋的土地使用年限到底剩多少，必须通过银行指定的评估公司对房子的剩余使用年限进行评估。
总结：二手房贷款年限
1、二手房已使用的年限与贷款年限的和不能超过30年；
2、二手房的房龄不能超过15年；
3、贷款到期日不能超过土地使用的到期年限；
4、贷款期限与借款人的年龄之和不得超过65周岁。
值得注意的是，上述关于贷款期限的四点规定，必须同时符合。也即是说，最长的贷款期限必须同时满足上述四个条件。
附：
2019-07-14 
