【香港房价2017多少一尺】2017年房价预测：一线难降二线不跌环京楼市保平安

本站12月29日讯 2016年房价会不会降?这轮严厉调控在2017年依然会延续，由此带来的房地产销售、开工等指标都会出现全面下滑。因此，多家研究机构在预测报告中，均提出了“周期论”的观点，认为房地产市场从2017年伊始，已进入下行“小周期”。
　　但对于市场最为关注和敏感的房价，业内给出的答案却是非常统一：尽管成交量可能会大幅萎缩，但房价并不存在大跌的基础!尤其是热点的一二线城市。
　　业内分析，有四大推动因素支撑热点城市房价在下半年重回上升趋势：开发商资金充裕;一线城市与核心二线城市人口吸入能力，楼市短期内供应缺口难以得到根本解决;高地价带来的成本压力;政策的举措较为理性，低利率环境仍然存在，都将给未来的房价带来支撑。
　　供不应求，地价难抑，一线城市就别指望降价
　　在政策全面收紧的市场背景下，全国楼市开始进入新一轮的降温周期。
　　根据调查，从实际签约看，受到新政影响的22个城市，成交量出现了明显下调，实际跌幅达到了40%左右。
　　中原地产首席分析师张大伟分析，“2016年11月成交量相比10月继续下调，整体看，本轮市场调控将导致2016年4季度相比3季度起码下调50%。据此估计，2017年全国商品房销售面积的同比下降幅度在15%左右。”
　　尽管楼市成交量大幅萎缩，但中金公司研究部分析员张宇表示，这并不代表房价就此一路下跌。“新房市场2017年开年或将出现量价齐跌态势，但随后降幅收窄，在下半年至年底，房价重拾上升态势，全年表现或将再次超过市场预期。”
　　无数人寄希望于政策的手能让房价回归。但安居客房产分析师综合多方因素分析后指出，对于当前的一线和热点二线城市，政策的作用更多是延缓而非逆转，“一线房价持续涨”并不算耸人听闻。
　　限购、限贷令的推出，固然限制了大量的需求涌入，但预售证监管加严、房价“限涨令”等政策也打击了不少项目的推案热情，商品房供应少，大多数城市商品住宅市场仍然处于供不应求的局面。
　　市场调研数据显示，受限购政策的影响，2017年新开工增速下滑压力较大。预计2017年全年新开工面积增速在5%以内，新增住宅供应减少。而2016年前9月新开工累计同增6.8%，预计全年增速在10%左右。2016年前10个月100大中城市累计住宅土地成交规划建面同降13.1%，核心城市土地供应大幅削减，预计2017年仍会控制供应。
　　而据亚豪君岳会统计数据显示，2016年12月首周(11月28日-12月4日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共成交1416套，环比减少10套，成交面积15.52万平方米，环比增加32%。
　　亚豪机构市场总监郭毅认为，自2016年11月份开始，北京商品住宅成交市场已逐渐进入深度低迷周期，而受到此轮调控政策长期延续性的影响，12月份成交情况将持续低迷。不过从价格走势来看，收紧调控尚未对价格走势产生绝对性影响。
　　以往在遭遇收紧调控之后，项目较多并且体量较大的开发商为缓解资金压力，会率先启动调价，带领市场进入降价周期，但近年来受到自住房等保障性住房挤占之后的土地市场新特征，使得这一规律难以再现。
　　以2016年出让土地为例，仅7宗土地包含纯商品住宅用地，纯商住宅规划建筑面积合计42万平米，项目规模最大10万平米，最小仅1.6万平米。资金足、土地少成为目前房企所面临的共同问题，而项目少、规模小则成为未来新房市场主要特征，受此影响，未来新房市场价格将持续坚挺。
　　而政策虽然志在防范房价上涨过快，也希望在短时间里头见到成效，但高度分化的区域政策从另一个角度说明政策无意“矫枉过正”。一松一紧，频繁转向的政策有损威信，房价大幅下降也不是政策调控的目标。
　　此外，在工作机遇、教育医疗等软环境的吸引下，原有的三四线城市持续地向一二线城市输入人口、财富。而随着房价及物价的提高，其收入难以支撑生活的人士逐渐流出，正是这样的人口的流动，最终促成“热点大城市”、“超级大城市”。
　　从国际经验来看，超级城市形成过程中是房价持续上涨、非精英人群逐渐流失的过程。比如韩国人口5200多万人，其中仅首都首尔及周边仁川市和京畿道人口就近2300万人，占韩国总人口的45%。当不断有人口涌入，住房成了最大需求，难堪房价的人群逐渐流失。据韩国统计厅发布的“2015韩国移动人口统计”显示，2015年首尔净流出人口中，61.8%与住房有关。人口流失之下，房价非但未降反而继续高涨，据韩国KB国民银行统计，目前首尔市平均房价为1860万韩元/坪(约合3.3万元人民币/平方米)，而仁川的房价仅为841万韩元/坪，不到首尔房价的一半。
　　在我国国内，北京、上海是公认的“超级大城市”。
　　尽管北京市今年以来加大人口调控力度，上半年全市常住人口同比减少了18万，城六区常住人口出现由增到减的拐点，但人口总量依然达到2182.1万人，超出年终2177万人的调控目标。每年不断有新的带有更多财富的精英群体进入北京、上海，每年也将不断有难以适应“北上”而离开的人群，几经转换，必然带动房价缓步上行。
　　而超级大城市的巨量人口流入也带来了对住房的需求，造成需求大房价高。因此，京沪等主要城市实际供应量都在下降，而人流集中度还在提高。尽管这些城市的楼市或将因政策周期进入调整期，期间房价或会有所波动，但是房价整体行情将会长期看好，2017年房价会涨得更高。
　　
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