2018年，是我国租赁行业超速增长的一年。从机构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店增长率超35%。 在租赁市场纵深发展的过程中，机构渗透率提升，表现为开发商持有、房地产基金的介入房源机构化持有，专业住宅租赁运营机构的崛起。《白皮书》指出，目前在所有房地产领域当中，住房租赁是唯一仍有政策红利的市场。 2015年以来，随着“租购并举”、“租售同权”等政策密集出台，开发商、中介机构、酒店集团、机构等纷纷进军长租公寓市场。 据市场统计机构数据，2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。随着住房租赁市场发展进入快车道，预计到2025年租赁总收入将接近3万亿元，租赁人口达2.3亿。 中原地产首席分析师张大伟分析认为：租赁市场交易分成两类，一类是普通租赁，简单的说就是租户和业主可以直接交易的，另外一类是长租公寓类型，这一类的典型特点是中间有一个转租方，转租方参与了出租，获得差价。 张大伟称，租赁市场的乱象来说，资本大量进入，并没有多少是增量供应，因为盖房子出租在当下租售比下是不可能赚钱的。这种情况下，大量的资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。目前，局部地区房租失控式上涨，仅仅是各路资本进入租房市场的一个短期负面效应。有人预测，2019～2020年全国长租公寓的规模将达到3000万间，如果政策上不改弦更张，资本在租房市场的力量将越来越大，一个高效的自由交易市场有演变成“超级二房东”横行的垄断市场的危险，届时租房市场将很可能重蹈房地产市场的覆辙。
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