明年楼市行情|明年楼市总体将平稳回落

明年楼市温度请让市场说话
　　最近，有小伙伴来问我，甘化片区的地块，到底是谁的?对此，笔者不敢回答，怕打脸!因为这个变幻多端的市场，大家都在猜想会否来个“程咬金”。就好比上次滨江地块拍卖，大家都以为其是碧桂园或保利的囊中物。谁知道杀出美的这个“程咬金”，不惜斥巨资拿下这块贵价地，一举将大江门的地价推到5406元/平方米。
　　诚然，说要来江门的开发商并不少，万科、龙光这些开发商都曾传闻要来江门拿地，虽相关地产商没有正式回应过，但空穴不会来风，一线城市因政策因素，走量并不稳定。
　　对于许多上市公司而言，保持销量非常重要，如此，便将目光投向楼价虽然不及一二线城市高、但受到政策因素影响较小，且一般而言不会限购的三四线城市。江门房地产市场发展至今，已经比较稳健，价值也在不断体现出来，更成为许多开发商青睐的区域。外来开发商进驻，相互竞争，自然会将楼价、地价推到高处。
　　楼市成交量逐渐回落
　　12月份，楼市逐步降温已是定局，由于前期政策因素的影响，曾出现较明显的“井喷”，但随着市场供应减少，开发商已是提前“偃旗息鼓”，推货积极程度大不如前，所以成交量会逐渐回落，回归正常水平。
　　楼市成交回落，土地市场会否也出现降温?从接下来拍卖的地块来看，地块并非城中热门地段的地块，但会不会拍出高价真不好说。7月7日那场拍卖，最先拍出4000元/平方米的楼面地价，原以为已经是高处，谁知第二块地将价格推到更高，以卖出其他区域的货。果然，开发商的思维方式跟我们大不同，我们以为地价太高，将来利润少，人家却是要以这样的市场势头去卖区内其他楼盘的货。
　　开发商看到的是长远，孰对孰错，唯有市场来验证。但这一波土拍，却让很多开发商得益，提前完成任务，进入“休假”模式。明年市场如何，高瞻远瞩的人们已经在盘算着突围策略。
　　对待市场还需要理性
　　说回甘化卖地的事情，目前，市场猜测碧桂园是必参加的开发商之一，越秀也有机会参与。毕竟两个开发商在甘化都有项目，越秀早前还在“朋友圈”四处寻地，求地心切;碧桂园更不必说，今年四处拿地，在不少城市造就了许多高价地，碧桂园可谓是要地不要钱。但每个开发商，拿地前期都会有周全的考虑，设置可以拿地的“底线”及叫价范围。
　　对待市场我们还是需要理性，万一“寒冬”要来，也能抱团共度。
　　京沪深房市泡沫何时破灭?社科院警告深圳回调空间超180%
　　1、京沪深房价当然是巨大的泡沫
　　对这一点并不需要太多怀疑。我们可以用三个例子来解释。
　　一是如果你有兴趣看看在京沪不少单套住宅过千万的小区，不难发现，这些小区凌乱地停满了自行车、电摩、老年代步车。这些出行工具的存在，绝对不是因为业主有多么重视环保，而往往是他们最常用的出行方式。廉价出行方式本身，显示出几乎绝大部分业主都已丧失了在当下价格水平下购买新房的能力，他们之所以还能居住在千万豪宅之内，无非是因为其买得早，很可能不是目前收入高。
　　二是如果你在京沪生活，有统计数据显示，京沪中位数的家庭可支配收入在约12万元，位列前20%的高收入家庭的年可支配收入为约20万元。假定你是个月入2万的收入不菲的白领，省下50%的收入去养房，京沪最廉价可居住的住宅可能要每套300万。这意味着，作为高收入白领的你，收入也追赶不上哪怕每年5%的房价涨幅，凭一己之力去买房，也几乎不再可能。
　　三是如果我们计算一下京沪深的住宅市值，可能会发现其荒诞。粗略估计北京约有800万套住宅，每套300万元，则市值约为24万元。那么京沪深的住宅市值目前很可能超过70万亿元，这还不包这三个城市酒店、商铺、写字楼等在内。而当下沪深港三地股市的全部上市公司的市值之和，也就仅仅70万亿。
　　如果常识告诉我们，作为普罗大众的我们住不起、买不起这么贵的住宅，这三个城市的住宅甚至超过了有关国民经济命脉的如此庞大的上市公司的价值时，试图要回避甚至否定一线城市的房价泡沫，很困难。
　　2、京沪深房价泡沫何时见顶甚至崩溃?
　　也许我们可以粗略地观察两个快变量，两个慢变量来观察泡沫的存亡。
　　两个快变量分别是人民币广义货币的增速，和人民币兑美元的汇率。
　　陈启宗曾言，在日本和香港，当货币当局对M2的增速从10%以上逐渐放缓至个位数，是一个危险时期，通常在M2增速从10%跌落至8%的大约数年内，房价就会不堪压力。但当下中国央行的货币供应增速似乎在放缓，2017年期待货币政策大放水是不现实的。
　　另一个快变量是人民币汇率。目前看，美元似乎处于一个强势周期的中后段，很可能未来1-2年，人民币兑美元仍呈有序贬值之势。但如果我们观察到人民币汇率反转，则需要予以警惕。因为这种汇率反转意味着京沪深房价泄气阀的关闭，并且很可能汇率反转并没有伴随中国经济增速或者外汇储备余额的回升。
　　两个慢变量是储蓄率和家庭部门税制。
　　一个相对理想化的政策设计是首先开征遗产税，然后完善个人所得税，尤其是分项纳税之后的综合报税纳税是否有效十分重要。然后是作为财产税的房产税的普遍开征。考虑到京沪深不足2%的住宅租金收益率，房产税的开征必然导致房价剧烈下调。当我们觉得只有死亡和税收不能避免时，已经意味着流向楼市的货币加速枯竭。
　　另一个慢变量是储蓄率，徐滇庆的研究指出，东亚经济体高成长阶段的高储蓄率通常仅能维持20-30年。曾经高储蓄率的日本，家庭部门的储蓄率已降至零以下，甚至不及美国的约6%。徐教授估计2030-2035年中国储蓄率将会显著下行。我相信中国90后在人到中年时，应该积攒不下什么钱财，其目前买方买车甚至日常消费的啃老行为，即意味着其储蓄率为负，因此中国家庭部门储蓄率的下行会比日本更快，其也必然带来房价难以为继。
　　京沪深房价，曾经神话，仍然神话，见证神话破灭，运气不好的话，也许并不需等待慢变量，快变量也许就足够了。
　　3、社科院警告深圳回调空间超180%
　　11月30日发布的中国社会科学院《中国住房发展报告(2016-2017)》(以下简称《报告》)透露，中国房市存在泡沫，而且泡沫还在加大。
　　“国务院研究中心曾做测算，在2012年、2013年前后，我国城镇家庭已达到户均一套房，和过去的极度的全面短缺完全不同。这也意味着，现阶段的房地产存在泡沫。”国务院发展研究中心市场经济研究所原所长任兴洲表示，目前部分行业受过剩产能拖累，导致资金涌入房地产，风险和泡沫又被加大。
　　《报告》指出，2016年前三季度，一线城市及部分二线城市房价出现快速上涨，投资投机需求入场，房地产泡沫卷土重来。35个大中城市中24个城市房价收入比正向偏离历史均值，且22个城市的偏离程度高达10%以上。
　　其中，深圳在收入增速保持平稳的状况下，房价存在超过180%的回调空间，风险状况堪忧。此外，35个城市中多达32个城市的房价租金指数比相对住房使用成本指数的倒数正向偏离，意味着楼市非理性投机氛围增多，非理性投资带来的高估值风险值得警惕。以厦门为例，房价在资金成本不发生明显提高的情况下，存在近100%回调空间。
　　中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞表示，本轮热点城市房价上涨过快过猛，主要城市住房市场整体高估态势进一步加剧，风险程度整体高于2010年。深圳、厦门、上海、北京、南京等城市风险状况较为突出。
　　《报告》预测，2017年中国楼市将迎调整期，总体呈平稳回落态势，但具有不确定性。未来楼市调整幅度和时长将基于调控和改革的力度，空间上，调控也将呈差异化。具体指标上，将是全国房价整体增幅收窄，个别月份或将绝对下降。其中，一二线先前房价涨幅较快的城市房价增幅回落会更大，三四线城市分化，去库存任务仍然艰巨。
　　
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