社保参保缴费年限长短，影响购房资格!
社保是否存在补缴、断缴，影响购房资格!！
社保参保在哪个市辖区，都会影响购房资格！！！
一、广州、深圳：补缴、断缴不予认可！
广州：《关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》（穗府办〔2013〕14号,下称穗府办〔2013〕14号文）
市国土房管局、地税局、人力资源和社会保障局要进一步严格执行商品住房限购措施。自本意见发布之日起，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。市国土房管局要进一步加强对购房行为的监管，购房资格审查环节前移至签订购房合同（认购）前！
《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办〔2013〕44号）
抑制不合理住房需求，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房），即将非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从之前的1年调整为3年。
实务分析：
某咨询人员：从2013年1月到2015年12月，我在广州已连续缴了3年社保。由于工作调动，2016年初，我工作调动到深圳并在深圳参保，但我现在希望在广州买房。请问像我这样的情况，能否在广州买房呢？
可以。广州市住房限购政策规定，非本市户籍人员，能提供近5年连续3年个税或社保缴纳证明（二选一即可），以家庭为单位在广州市限拥有1套住房。如果您的社保从2013年1月到2015年12月连续缴纳，即已经在近5年连续缴纳满3年，只要您在广州市无房，即符合新购1套住房的条件。
《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2017〕50号）
本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)的政策;本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。从化、增城区按现行政策执行。境外机构和个人购房，严格按照现行有关政策执行。以上政策规定自2017年3月18日起执行。
实务分析：自2017年3月18日起，外地户籍人员，必须要求购房当月为参保状态，且倒推回去连续参保60个月方具备购房资格。若因社保费征收部门系统问题导致的当月社保费补收到账的可补救外，单位延迟申报、漏申报均不可。
深圳：《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》
能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。
深圳市规划和国土资源委官方微博指出，自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明问题，缴纳时长须为购房之日起向前连续计算，不含断缴和补缴情形。
二、上海：特定情形断缴不影响！
《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（沪府办发〔2016〕11号）
《若干意见》要求从严执行住房限购政策，其中明确指出：提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。即日起(2016年3月25日)起执行
但是与广州稍有不同，上海社保不用连缴5年也可买房 保障因换工作而中断者！
据《劳动报》报道，“沪九条”新政细则要求，3月25日以后(含3月25日)签署的买卖合同，外地人社保或税单计算到签合同日期往前推63个月里累计满60个月。据悉，此次只要在过去63个月里累计缴满60个月即可买房，即时执行。其中的“累计”是指正常缴纳，补缴不被接受，且断缴不超过3个月。
三、北京：特定情形补缴可获得承认！
《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）
自本通知发布次日起，对持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
连续五年缴纳社保的标准是什么？
指从申请月的上一个月开始往前推算60个月连续缴纳社会保险，不能断月，且提出申请之月须为正常参保状态。自2012年12月18日起，补缴社保不予认可。
什么样的情况下补缴社保，不影响其在京购房资格？
因单位注册地址发生变更、扣款失败等确因单位原因造成单位所有员工社保断缴，单位为个人完成补缴不超过3个月的，在购房资格审核中会视为正常缴纳。因工作调动造成个人社保补缴的，单位为职员完成补缴，且不超过3个月的，视为正常缴纳。以上两种情形补缴累计不得超过3个月。
以后问答均来自官网解释。http://www.bjjs.gov.cn/bjjs/xxgk/ztzl/bjgfzn/gfzgsq/index.shtml
社保参保在哪个市辖区，都影响购房资格的北京案例！
《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》（京建法〔2015〕12号）
符合现行政策有关规定且符合以下条件之一的家庭，限购1套通州区商品住房：在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。即：要在通州区买房的外地人，不仅需要在北京市连续缴费5年，且限定在通州区近3年连续缴纳社保或个税
《朝阳区锦都家园自住型商品住房项目申购登记公告》
北京致泰房地产开发有限公司开发建设的首开保利锦都家园自住型商品住房项目，将于2017年6月13日上午10点正式启动网上购房申请登记工作，接受申请时间7天，至2017年6月20日上午10点截止。
资格审核
(一)申购家庭应在申购阶段如实填写家庭信息，并据实承诺符合本次申购相关条件。选房前提交的纸质材料应与网申家庭信息保持一致。
(二)对于“在朝阳区工作家庭”的资格审核将按照以下方式认定：申购家庭全部成员中任意一名成员在本市个人社保权益记录中所载明的缴费区为朝阳区，即可认定为“在朝阳区工作家庭”。申请人可提前登录北京市人力资源和社会保障局官网查询个人社保权益记录以确定是否符合条件。家庭信息不符合申购条件或审核结果与承诺不符，不得参与选房。
因社保条件引发的房屋交易司法案例：
1、市民靳某从外省前往广州工作，希望在广州购买一套房产来定居。但是，他并非广州户籍，且在广州未缴纳社保。于是，他通过补缴社保的方式，补足3年的社保。在2013年10月10日，靳某通过某中介公司与业主黄某签订《房屋买卖合同》时，在合同中约定：“若由于买家的购房资格导致交易不能履行，买卖双方取消交易，业主向买家返还一半定金，其余一半作为违约金归业主所有。”同日，靳某向业主支付4万元定金。事后，在递件过户时，房管局工作人员经审查发现靳某通过补缴社保的方式补足3年的社保，不具备购房资格。最终，由于靳某不具备购房资格，导致交易不能继续履行，需承担2万元定金作为违约金。
2、《90后女子买房听信黑中介交纳“特殊通道费”购房不成反赔6万》（摘自人民网广州7月17日电）
案情回顾：2012年，原告温小姐想在广州购房却不符合购房政策，被告经纪人游说其交纳25000元“特殊通道费”，并为其介绍白云区新市镇某房。同年10月，温小姐与中介、涉案房屋业主签订买卖合同并支付定金20000元，同时向中介支付中介费5000元。2012年11月6日，温小姐向业主支付首期房款11万元。2013年1月，温小姐与涉案房屋业主在广州市房地产交易中心进行交易登记，并递件成功。温小姐向中介支付“特殊通道费”25000元。此后，涉案房屋业主以可能无法获得贷款导致收不到尾款为由，拒绝履行合同，并向房管部门举报要求停止交易。2013年4月，广州市国土资源和房屋管理局认为温小姐在交易中存在提供虚假户籍资料的情况，不予登记。温小姐遂向法院起诉，2013年11月，广州市白云区人民法院判令温小姐与涉案房屋业主解除购房合同，温小姐需支付涉案房屋业主违约金63000元。
法院宣判：双方均有过错 中介违法提供有偿服务承担七成责任
白云法院审理后表示，原被告双方均有过错。被告未向原告如实反映订立合同的相关事项，明知原告不符合购房政策，仍承诺将其包装为符合购房条件，并收取25000元“特殊通道费”，属违法提供有偿服务，应负主要责任。原告明知自身不符合购房条件仍委托被告，且使用虚假户籍资料，也应承担相应责任。因交易不成功，被告需承担主要过错责任，无权收取中介费，应全额退还给原告。法院最终宣判，由被告赔偿原告温小姐房屋买卖损失的70%共计44100元，并全额退还中介费。
司法审判指引摘要：《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（2011年12月13日）
住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，法院应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任的，不予支持，但合同的解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，法院可酌情予以支持。
住房限购政策实施后，因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行，另一方当事人请求解除或撤销合同，并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的，应予支持。
2019-07-30 
