“个人房贷首付比例下调”
新政落地情况如何？
国庆节前一天，央行和银监会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求在不实施限购措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
如今，尽管距离10月1日宣布首付比例下调已经过去了半个月，但记者在咨询了杭州的多家银行之后发现，多数银行仍维持首付3成的惯例，在四大国有银行中，只有建设银行落实了首付的下调。
政策助力房地产业
国庆期间杭州楼市成交火热
中国人民银行在9月30日发布消息：在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。这个消息意味着，假设你要购买100万的房子，首付门槛降低了5万元。
这样的消息对于杭州楼市而言无疑是一个利好，这也可以从今年国庆节期间的成交情况中看出“端倪”。
据住在杭州网统计，今年国庆期间杭州楼市成交量出现较大增幅，1348套的新建商品房成交数和19亿元的成交金额，双双刷新了杭州国庆假期的历史成交纪录。截至10月7日，杭州市区(含萧山、余杭)共成交商品房1348套，成交金额为19亿元。相较去年同期，商品房成交量上涨了73%，成交额上涨了90%。
过去6年中，国庆期间成交套数破千的只有2009年，共成交新建商品房1025套。
统计显示，2014年，杭州国庆7天的商品房成交量为955套；2013年，国庆7天成交量为767套，2012年为486套，2011年为312套，均明显低于2015年的1509套。首付比例下调的政策，无疑刺激了楼市需求的释放。
对此，汉嘉地产顾问副总经理陈焕春分析认为，首付比例的下调，虽然对于房价没有直接的影响，“这个政策所能带来的影响比较有限，但是首付的调整对于购房者而言可以让支付变得相对轻松，也让市场的信心更为稳定，整体上价格稳定的态势会更明显。”
多数银行首付比例没有变化个别银行已落实下调
虽然首付比例下调的政策刺激了楼市需求的释放，但是杭州是否已经落实了首付2.5成的政策？
对此，记者致电了中国银行、工商银行、招商银行、农业银行等杭州的多家银行，得到的回复均是目前首套房的首付比例仍是3成。
在记者咨询的四大国有银行中，仅有建设银行一家的首付比例下调至2.5成。建设银行拱北支行个贷处的工作人员告诉记者，目前建行已经将首付比例下调至2.5成。但由于公积金可贷金额不足，个人贷款发放时间会相对长一点。
农业银行留下分行的工作人员表示，到目前为止，还没有接到要下调首付比例的通知，现在首套房首付仍旧是按照3成计算。
工商银行开元支行以及中国银行庆春支行的工作人员也给出了相同的回复，到目前为止首付比例还没有进行下调，仍旧是按照原有的来。
招商银行杭州分行和光大银行杭州分行的工作人员也在记者的咨询后给出了相同的回复，而兴业银行杭州分行的工作人员则是给出了模棱两可的回答，表示需要根据所要购买的住宅是不是其合作楼盘而定。
除了首付比例外，贷款的影响也至关重要。
公积金额度吃紧“公转商”难以缓解贷款需求
目前，由于公积金贷款的房款时间长，审核流程复杂，让不少购房者在选择贷款方式时转向了商业贷款，而不少开发商对于公积金贷款也是持拒绝的态度。
我爱我家市场研究中心负责人宋文杰表示，现在很多二手房房东也不喜欢购房者选择公积金贷款。比起商业贷款，公积金贷款的发放时间要相对更长。“大部分二手房房东更愿意购房者用商业贷款，主要就是因为商业贷款比公积金贷款放款快一些，对于二手房房东来说也更容易拿到钱。”
尽管如此，杭州的公积金额度仍然是吃紧的。
记者致电了杭州的不少银行，包括四大国有银行均表示目前公积金额度已经很小，且发放时间最短也需3个月至3个半月。其中工商银行明确表示从4月开始已经不再支持公积金贷款，专用“公转商”。
但是，“公转商”的推出并没有缓解购房者对于贷款的需求。有业内人士表示，开发商选择什么样的贷款方式主要还是看开发商自身的资金是否充足，因为公积金贷款是要等到楼盘结顶之后才能拿到，而商业贷款的话只要等到审批通过就可以拿到了。
相对于纯公积金贷款，于购房者而言，“公转商”也是现在主要的一个贷款方式，另外还有组合贷款等。但不出意外的是，这些贷款方式也陷在了“困境”之中。
首付比例下调影响有限
预计10月杭州楼市仍会火热
陈焕春分析称，尽管央行这次首付比例下调对于楼市的需求市场产生了刺激，但是相对于“3·30”新政这样的政策，这次只能算是微调，所能产生的影响也是比较小的。
陈焕春表示，其实像这一类的政策已经沿用过好几次了，包括之前的降息也是，但是这一次的幅度比较小，有一种“该出的力已经用尽”的感觉。这一次的政策对于市场而言肯定是一种利好，但是所能达到的影响度相对有限。“像今年‘3·30’新政对于楼市而言已经属于一个‘跨级别’的政策，其他就只能算是微调，这样微调所能带来的影响也是有限的。”
陈焕春认为，首付比例下调对于市场就相当于用来调整市场的“杠杆”，这个政策对于购房者来说，可以让支付变得更加轻松一点。根据最新的房贷政策，一套100万元的房子，如果是首套房并且使用商业贷款，那么买房人最低只需首付25万元，较此前30%的首付相比，可减轻5万元的首付压力。
同时，陈焕春也分析认为，这次首付比例的调整幅度并不是很大，因此所能给市场需求带来的扩容是有限的，但是从一定程度上而言这次的调整可以算作一个给楼市带来信心的举措。但是对于房价而言，首付比例的调整并不会直接影响到房价，而是放大了供需关系。
“如果供应量不变，供需关系可能会进行调整。但是在目前供应量还是很大的情况下，政策的调整不会直接作用到价格，相对而言只会让市场的信心更为稳定，整体上价格稳定的态势会更明显。”陈焕春表示，接下来可能会看到一些楼盘试图涨价的情况，毕竟现在市场信心在提升，当市场基本平稳之后，一些楼盘也会去追求正常的利润。
对于接下来的“银十”，陈焕春是抱有信心的。陈焕春认为，10月仍然会继续延续9月份的“火热”形势，成交还是可观的，整个9月以及10月国庆回来之后，整个楼市的“热度”仍然还在。
如何申请公积金贷款和商业贷款？
为了使大家能挑选和办理自己最适合最需要的贷款，记者特地整理了公积金贷款和商业贷款的全部流程。
公积金贷款流程
一、 贷款申请
职工按所购住房的不同类型，向委贷银行提出贷款申请。
二、贷款受理
(一)公积金中心或委贷银行需对申请人的贷款条件、申报资料、申请额度等内容进行真实性、合规性的初步审查；
(二)初审通过的，委贷银行约请申请人进行面谈，进一步了解申请人的贷款用途、还贷意愿、还款能力等情况，并建立面谈记录；
(三)初审、面谈均符合规定的，委贷银行受理贷款申请。
三、贷款审批
(一)职工贷款申请由委贷银行受理的，委贷银行需及时报送公积金中心审批。
(二)公积金中心自贷款受理或收到委贷银行报送材料之日起，在7个工作日内完成贷款审批。公积金组合贷款另需经委贷银行进行商业贷款审批。
(三)因情况特殊不能在7个工作日内完成审批的，经公积金中心负责人批准，可延长5个工作日，公积金中心或委贷银行需告知申请人延期原因。
(四)职工贷款申请未获批准的，公积金中心或委贷银行需告知申请人原因。
四、合同签订
职工贷款申请获批准的，由委贷银行通知借款人办理签约手续。借款人及其配偶、房屋产权共有人、保证人、委贷银行、公积金中心应当共同签订《杭州市公积金个人住房担保借款合同》(下简称《担保借款合同》)。借款人同时签具借款借据。
五、放款审核
中心收到房屋抵押权证后进行放款审核，放款条件如下：
(一)属期房商品房(经济适用房)贷款的，放款条件为：办妥并收执《预告登记证明》，所属楼盘已申报结顶。
(二)属现房商品房(经济适用房)贷款的，放款条件为：办妥并收执《房屋他项权证》，所属楼盘已申报结顶。
(三)属二手房、房改房等其他贷款的，放款条件为：办妥并收执《房屋他项权证》。
六、贷款发放
委贷银行应按《担保借款合同》约定的放款条件，审核无误后发放贷款，贷款资金按合同约定的账户划转。
(一)申请商品房贷款(含经济适用住房)的，贷款资金直接转入指定的商品房预售资金专用监管专户。 (二)申请二手房贷款的，贷款资金以借款人名义转入房产中介公司在委托银行的监督支付账户。
(三)申请房改房贷款、拆迁安置房住房贷款的，贷款资金转入借款人银行存款账户。
商业贷款流程
商业贷款的整体流程要更为简洁，一般情况下要准备的资料也相对少一点。招商银行杭州分行的工作人员表示，在申请商业贷款的时候要准备身份证、户口本、结婚证、月供2倍以上的工资证明等，一般开发商或者中介都会列好清单让购房者提前准备。
个人住房商业性贷款申请条件：
1.具有合法有效的身份证明。本市居民的身份证、户口薄；外省市居民除身份证、户口薄外，还需提供所在地户籍管理部门提供的户籍证明或暂住证；境外人士提供护照；未满18周岁需提供出生证或独生子女证。
2.必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明。
收入证明由借款人所在的工作单位出具，加盖公司人事章或公章加营业执照复印件；个体户、私营、民营借款人可提供近三个月税票和营业执照复印件；所开具的月收入超过2000元人民币的，应提供税单或其他资产证明(银行存单、有价证券、投资证明、房产等)
3.具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。
4.与卖方签订有效的购房合同或购房协议。
5.支付了规定比例的首付款(一般是不低于所购房屋总价的30%)或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。
6.所贷款年限的限制有所不同。
7.贷款银行规定的其他条件。
个人住房商业贷款提供材料：
1.贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证(暂住证、护照、未成年人出生证或独身子女证)复印件。
2.贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的私章。
3.贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的户口薄复印件。
4.贷款人婚姻情况证明(已婚提供结婚证、未婚提供单身证明、离婚提供离婚证)。
5.贷款人收入证明。
6.房屋买卖合同原件一本。
7.买卖合同上所述的出售方签字的首付款收据。
8.所购买房屋的产权证复印件。
个人住房商业性贷款申请流程：
1.办理申请手续准备相关贷款材料。
2.银行初审。
3.购买保险。
4.银行复审。
5.签订《住房抵押贷款合同》。
6.与卖方办理房屋产权过户。
7.银行为该房屋办理抵押登记手续。
8.交易中心出产证、银行取回他项权利证明，银行放款。(青年时报)
2019-06-06 
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